【商业地产投资放缓投资者伺机而动】

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  根据戴德梁行最新发布报告显示,二季度,国内商业地产交易总额同比下降19%至402亿元。然而,在第一季度活跃市场的推动下,今年上半年的总交易量仍比去年同期高出3.3%,达到1258亿元。值得一提的是,新加坡资本在过去18个月中共投入了近435亿元的房地产资产,远高于过去10年的平均水平(约50亿元人民币)。此外,香港,美国和加拿大的投资者在过去一年中一直活跃。

投资者正在关注它

尽管第二季度投资放缓,但市场上仍有大量资金充足的买家积极寻找并等待合适的投资机会。根据戴德梁行的数据,买家和卖家的价格差距仍在10%至20%之间,这导致了贸易谈判的延伸。然而,随着市场上可用房产的数量持续增加,预计价格将在下半年放松。目前的回报率处于历史最低水平,短期内资产价格的下调也有望推动收益率回升。此外,许多大型外商投资机构买家都瞄准一线城市的核心优质房产,但目前这类可销售资产仍然稀缺。一旦有高质量的房产或大型资产套餐可以在市场上出售,它必然会再次促进投资回报。

戴德梁行认为,对于许多市场参与者而言,今年上半年可谓充满挑战。在中美之间持续的贸易摩擦下,尽管第二季度的市场吸纳量有所回升,但在上半年仍处于较低水平。与往年相比,预计2019年下半年市场需求将放缓。然而,国内经济目前表现出强劲的弹性,一系列刺激政策的出台也取得了一定的积极成果。如果贸易摩擦没有进一步升级,预计外国资本将继续活跃在国内商业房地产投资市场。从长远来看,中国巨大的房地产市场规模,以及多元化的城市和房地产类型将继续吸引投资者的注意。

更乐观的是,二线城市的投资交易量大幅增加。第二季度,天津和成都都进行了大规模的零售房地产投资,分别达到79亿元和22亿元。除了最近由ARA收购成都商业中心Jingronghui之外,该公司将于今年完成对Taborman Xidigang购物中心资产套餐的收购。该资产套餐共包括三个零售物业,其中两个位于西安和郑州。由于当地人口和可支配收入的快速增长,二线城市核心区的购物中心继续吸引着国内外投资者的关注。与此同时,物流房地产继续受到高投资回报和新土地相对短缺的投资者的追捧。

深圳甲级写字楼

需求回落

仲量联行的数据也以深圳为样本,以确认商业房地产投资的放缓。报告显示,今年上半年,由于中美贸易战的持续影响,深圳大部分行业的利润前景不确定性增加,甲级写字楼的需求下降。除了专业服务和软件开发公司仍然保持一定的扩张需求外,其他行业控制租赁成本的意愿也有所增加。一些租户正积极寻找机会搬到城市租金较低的A级或B级写字楼。

上半年,深圳约有50万个甲级写字楼供应市场。供应基本与去年下半年相同,城市空置率略有上升。上半年,深圳市场迎来了六座甲级写字楼的落成,为市场增加了约48万平方米的供应量。该市甲级写字楼市场的供应压力仍然较大。截至6月底,深圳甲级写字楼空置率较去年底小幅上升至16.8%。由于市场需求下降,一些进入市场的新项目的入住率很低。此外,福田中央商务区对高租金甲级写字楼的需求减弱,导致该地区的空置率略有上升。然而,由于南山后海和科技园区的技术型租户持续吸引,深圳的空置率并没有显着增加。

深圳写字楼投资市场情绪相对较高,且交易活跃。到目前为止,已有几个大型办公楼交易。在大湾区规划的背景下,投资者对深圳的长远发展持乐观态度。在租金下降且业主讨价还价能力较弱的那一刻,他们积极购买深圳甲级写字楼物业,特别是中小型单户住宅物业。位于深圳市南山区的零售物业(包括后海,蛇口和前海)。与此同时,投资者也关注具有稳定租金收益率或能够快速带来稳定租金收入的项目。

仲量联行认为,中美在贸易问题上达成的共识将有助于减少经济不确定性,提高租户对市场盈利能力的预期。预计深圳写字楼租赁需求将逐步回升。此外,相对宽松的财政和货币环境以及大湾区建设的持续推进,将进一步增强企业信心,支持深圳写字楼租赁和销售市场。

根据牛津经济研究所的数据,2019年至2021年间,中国的一线城市预计将增加120万个就业岗位,其中大部分将来自服务业。这将不可避免地导致对优质办公楼的大量需求,这将推动投资者兴趣的增长。

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